房产新政之后,房价还会涨吗?

5月17日,国家出台一揽子房市救市政策后,网络上很多人在讨论中国楼市接下来会怎么样。当然乐观派的就有不少反映在股市上,就是那几个交易日,房股的涨势确实不错(不过最近又跌下去了)。

这里就给大家推演一下,房地产新政会对房市造成什么影响。首先就是房价会不会涨的问题,这里再重复一下:不会涨,绝对不会涨。在这个问题上不要有任何幻想。为什么?房子归根到底也是一种商品,商品就要遵循基本的供求规律。

给大家一组数据:截止到3月份,根据科尔瑞的数据,我国一线、二线、三四线城市商品房库存去化周期分别是19.2、21.6、33.1个月。房价要涨,一个基本规律就是这个城市商品房库存周期至少要低于12个月。而目前,我们没有任何城市低于这个数字。而相对比较接近这个数字的一线城市,目前库存周期也接近20个月。

2016年,我国商品房库存待售面积17.39亿平米,已经巨大的库存。国家搞了一个棚改拆迁来去库存,这一轮棚改拆迁,光是国开行给房地产注入的资金就是大几万亿。而截止到3月份,库存待装面积是7.48亿平米,已经超过2016年的水平。而目前国家给的去库存策略,不过是首付款下降一点,利率下降一点而已。所以现在政策的去化力度,远远不能与2016年相比。

另外就是央行的3000亿再贷款,带动银行贷款,一共是5000亿。这里要特别说一下,这5000亿保障房资金,对于房价不是利好,而是利空。为什么?

首先,商品房库存贷售面积17.48亿平米,换算成金额大致就是7万亿。国家投入5000亿收购存量商品房,如果政府收购价格与市场价格基本不变,大致能收购目前存量的7%。

其次,这一次央行给保障房在贷款是有成本的,这个利息是1.75%。另外,银行40%贷款利率我们不知道,但是应该不会低于这个1.75%。我们假定银行的保障房贷款与央行的利率一致,也是1.75%。

现在问题来了,为什么央行会把这个利率定为1.75%?这是精心测算的利率。政府收购开发商商品房用于保障房,未来这个保障房的用途有两个:一个是出租,一个是出售。我们一个一个来说。

首先是出租。根据诸葛找房的数据,2023年全国重点50个城市租售比是1.95%。如果政府原价收购,再用于出租。一般来说,政府出租的保障房比市场价要打一个九折左右,1.95%打九折就是1.755%,刚好比央行利率1.75%多一丢丢。这就是1.75%的依据,不能让地方政府收购商品房,出租之后赔钱。但是这是理想情况,实际情况地方政府收购保障房之后,成本会比理想情况高。包括商业银行利率可能高于1.75%,同时收购的保障房都是清水房,政府还得装修,还要运营租出管理等等。所以如果原价收购,租金是根本不可能覆盖上述成本的。怎么办?解决办法只有一个:政府收购商品房的时候大幅度压价,降低收购成本。这是出租的情况。

然后就是出售。政府要把收购的商品房作为保障房出售。这个保障房与商品房政策是不一样的,保障房是不能在市场上流通的,也就是保障房变成一个纯粹的商品,没有任何金融属性。在这种情况下,市场要买单,只有一种可能,保障房要足够便宜,至少要比同类商品房便宜得多。这是出售的情况。

最后,国家给地方注入5000亿,目的就是保交楼,不要地方出现烂尾楼,出现社会稳定问题。钱是国家给,责任却是压在地方政府头上。但是5000亿资金,要满足7万亿的存量商品房保交楼任务,这个压力还是很大的。怎么办?解决办法还是只有一个:大幅度压低收购价,让有限的资金覆盖更多的期房。

你看看地方政府用银行保障房贷款收购保障房,不管是出租还是出售,甚至是保交楼,都指向一个解决办法:大幅度压低收购价。这个大幅度压低收购价是多少呢?了解的情况是市场价的六五折。这个价格对于房企肯定是血亏,因为目前市场环境做的最好的房企,毛利也不超过20%。也就是政府65折收购,房企估计要承担20%的损失。这也没办法,政府收购存量商品房,不是给房企解套的,而是要用有限的资金,实现保交楼的任务。

说到这里,大家就能明白国家层面的深意,为什么存量房7万亿,国家就给了5000亿。这不是国家抠抠搜搜不肯都给钱,而是尽量用最少的资源,实现国家的意图。假如国家保障房资金一下子给了3万亿,基本管够。那么地方政府去收购存量商品房时,会不会出现一系列问题,包括优先购买国企的房子,收购价格会不会存在利益输送。现在资金盘子只有5000亿,摊到一个省不到200亿,摊到一个市可能只有二亿三亿。这么一点资金,要解决保交楼的任务,地方政府是不是压力山大。压力山大的情况下,是不是只有拼命压收购价。在这种情况下,才能真正做到收购存量房的时候,不同所有制一视同仁,而且最大程度规避了利益输送的问题。更为重要的是六五折,我们假定这个价格收购存量房,才能尽快实现市场化去产能的目的,实力不足的房企只能任亏出局,有实力的房企才能生存下来。一切都是市场说话,谁也挑不出毛病。

最后说说新政对我们普通人的影响。大城市主要是一线城市与省会城市,放开限购放开落户,这个对小城市购买力肯定会有虹吸效应。但是,大城市房市同时会面临保障房的冲击。逻辑有两个:其一,省会城市在保障房资金分配中,肯定能卸下最大一块。其二,地方政府为了用有限的资金,覆盖更多的商品房,除了压价收购,另外的方式就是要加速资金周转速度,所以收购之后出售的方式。

在这种情况下,大家想一想,假如你的房子目前挂牌价是100万,现在周边政府收购商品房变成保障房,挂牌价是65万。这种情况下你挂牌100万的房子,除了降价,否则不可能卖出去。这个价格估计要降到75万左右。

中小城市面临保障房冲击要小一些,但是中小城市面临的问题是,商品房存量巨大,人口持续流出,从长期看是利空的。

所以我的建议就是,楼市已经不具备投资价值。如果是刚需,这个时候买的也不是不可以,毕竟15%的首付,个别地方还有低于5年期LPR60个基点的利息贷款。而且现在大多城市相对于高峰期,已经低去了30%以上的价格,阶段性来说也算是吃到了政策的红利。

而需要卖房缓解资金链压力的人,我建议利用大众对市场上真真假假解读的信息,对未来房市还有各种幻想的时候,将自己房子卖出去,换取资金的流动性,远比持有房子来的好。

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